▲ 22일 오전 전주시 서신동 감나무골 재개발 지역. /이상선 기자

전북지역 재건축·재개발이 금리인상, 물가상승 등 대외 경제 여건 악화로 타격이 불가피할 것이란 전망이 나온다.

이미 최고 7%를 넘어선 대출금리는 연말까지 더 오를 가능성을 배제할 수 없는 상황에서, 8%대 주택담보대출(주담대) 금리가 현실화할 경우 정부가 시공사들의 이주비 대출을 법적으로 금지해 조합원들이 저금리 대출이 어려워지기 때문이다.

이같은 기준금리 인상에 따른 고금리 여파로 조합원 세대 외에도 '영끌'과 '빚투'족의 이자 부담도 역시 커질 것으로 전망된다.

만약 조합원들의 이주가 지연되면 일반분양을 통한 주택공급으로 이어져 코로나19로 어려운 시기를 겪었던 입주 대기자들의 실제 입주까지 목돈 마련에 타격이 예상된다.

실제 전주 감나무골 재개발사업은 지난 2005년 추진위를 시작으로 2006년 전주시로부터 예비정비구역으로 지정을 받아 본격적인 개발사업이 추진되고 있다.

감나무골 재개발사업은 현재 이주율 97%를 넘기며 단지를 4개 구역으로 나눠 부분철거를 시작해 오는 10월 이후 지장물에 대한 완전철거를 앞두고 있다.

이런 상황에서 '석유 파동' 이후 40여년 만에 최악의 인플레이션이 닥치면서 원자재 가격 상승으로 이어지면서 건설사들의 공사비 부담도 높아져 주택공급이 전반적으로 차질을 빚을 것이란 전망이 커진다.

22일 전주 감나무골 재개발사업조합 등에 따르면 정부가 시공사의 정비사업 이주비 대출을 법적으로 금지한데다 주택담보대출 금리도 치솟고 있어 재건축·재개발을 통한 주택공급이 차질을 빚을 것이라는 우려의 목소리를 쏟아내고 있다.

한편, 시중은행들은 금융채 5년물 금리 변동을 주담보 대출 고정금리에 반영한다. 이에 따라 주담보 대출 시중금리도 연 7%에 육박한 수준으로 오르고 있다.

과거 시공사들이 보증을 쓰는 방식으로 조합원들이 저금리에 이주비 대출을 받을 수 있었다. 하지만 이번 도정법 개정으로 조합원들이 시공사로부터 이주비 대출을 못 받게 되면 은행으로부터 높은 금리에 대출을 받아야 한다.

도내 주요 재건축 아파트 조합원들이 개별적으로 주담보 대출을 받는 게 불가능해 질 수도 있다.

은행이 재건축·재개발 사업지의 종전·종후자산평가를 보고 이주비 대출을 해줄 수 있지만, 조합원들이 높은 이자를 감당하기 어려울 경우 그만큼 이주에 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

도내 A건설사 관계자는 "조합이 사업비를 마련할 재원은 일반분양밖에 없는데 일반분양은 이주가 마무리돼야 진행할 수 있다"며 "대출이 원활하지 않아서 조합원들 이주가 지연되면 일반분양을 비롯한 주택공급 진행속도가 전반적으로 영향을 받을 수 있다"고 말했다.

암초는 또 있다. 원자재가격 상승으로 건설사들의 공사비 부담도 높아져 주택공급이 더욱 차질을 빚을 것이라는 우려도 나온다.

올 들어 철근, 레미콘, 시멘트 등 주요 건설자재들은 코로나19와 우크라이나 전쟁으로 가격이 급등했다.

철근·레미콘은 단일 재료비 기준 매출 대비 가장 큰 비중을 차지하는 원자재다. 레미콘의 원재료인 시멘트 가격은 지난해 6월 이후 약 47% 올랐다. 철근 역시 지난해 초 대비 약 47% 뛰었다.

주택공급을 위한 건설원가 자체가 크게 올라버린 것. 건설원가 중 직접공사비의 구성항목은 자재비, 노무비, 외주비, 경비 등이다. 여기에 간접공사비, 일반관리비, 이윤 등을 합하면 도급금액이 나온다.

원가가 오른 탓에 도내 재건축·재개발 사업장에서는 '공사비 인상'을 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 벌어지고 있다.

전주지역 재건축 아파트의 한 조합원들은 "대출을 못 받으면 조합원들은 어디서 살라는 말인가"라고 하소연했다.