전주서부신시가지에 우후죽순격으로 다가구 주택(일명 원룸)이 들어서면서 각종 불탈법이 만연되고 있다. 특히 일부 원룸업자들은 주차장의 불법 용도변경과 증개축 등을 자행하고 있다. 또 원룸 업자들은 특정 부동산 중개업소와 짜고 건축중인 원룸을 준공전에 팔아 치우면서 이윤 차액에 대한 세금을 포탈하거나 준공후 내야 할 취등록세 납부를교묘히 빠져 나가고 있다. 심지어 원룸은 건축주 집적 시공이 가능한탓에 무자격자나 무면허업자의 원룸 시공 참여가 비일비재해 향후 부
실시공과 하자 보수 책임 문제로 비화될 조짐이다. 원룸수요가 늘면서 돈에 눈이 먼 원룸업자의 건축공사로 인해 사상 최악의 주거환경으로 전락해 버린 전주서부신시가지의 내면을 들여다봤다.
/편집자

(상)교묘한 탈세 성행

▲무너진 꿈=김모(45·전주시 효자동)씨 부부는 최근 원룸이 상가보다는 임대 수익이 크다는 한 부
동산중개업소의 소개로 공사중인 서부 신시가지 원룸을 5억5000여만원에 매입했다.
원룸내 투룸 쓰리룸을 포함하고 있는데다 15개의 방이 들어서면 거주와 함께 임대 수익까지 노릴 수 있기 때문이다.
공사중이지만 건축주 명의 변경이 가능해 당장 김씨의 명의로 건축주를 변경해 줄 수 있다는 것도 위안을 줬다.
그러나 김씨는 건물 준공 후 건축주 명의로 부과되는 730여만원의 취등록세를 직접 납부하면서 당초기대가 무너지기 시작했다.
김씨는 또 비슷한 규모의 원룸이 땅값(1억2000만원)과 건축공사비(3억3000만원) 등 4억5000만원 안팎에서 매매되고 있다는 사실을 뒤늦게 알고 애물단지로 전락한 원룸 매입을 크게 후회했다.

▲현행법 악용=전주서부신시가지내 단독주택용지 1770필지 가운데 지난해 말까지 무려 808필지에
대한 원룸 건축허가가 났다.
지난2008년 168건에 그쳤던 서부신시가지 원룸 건축 허가는 2009년 315건,2010년에는 325건으로 급격히 증가했다.
이처럼 원룸 건축의 증가는 경기침체에도 불구하고 건축주 직접 시공이 가능하고 최단기간 고소득을 올릴 수 있는 대안이 되기 때문이다.
반면 일부 원룸업자들은 원룸이 건축주 직영공사이면서 무자격자도 시공할 수 있고 준공전 건축주
명의 변경이 가능한 수법을 악용하고 있다.
이들은 특정 부동산 중개업소를 통해 공사중인 원룸을 팔아치우면서 준공후 신축건물에 부과할 취등록세를 원룸 매입자에게 전가시키고 있다.
심지어 건물 준공후 내야 할 취등록세 뿐만 아니라양도소득세까지 탈세를 자행하고 있다.

▲교묘한 탈법 탈세 성행=지난해 말까지 서부신시가지 일대에서 건축허가 난 원룸 808건 중 무려
40%인 330여건이 준공 전 건축주명의가 변경됐다.
명의 변경된 이들 원룸 대다수는 건축주 명의 변경된 시점과 건물완공 후 사용승인 시기가 짧게는 1주일, 길게는 20여일 밖에 차이가 나질 않는다.
이는 건물 완공후에도 건축주 명의변경이 이뤄질 때까지 사용승인시기를 최대한 늦추고 있기 때문이다.
원룸 건축주는 사용승인 전 건축주 명의 변경이 이뤄지면 준공후 물어야 할 신축 건물의 취등록세를 내지 않아도 된다.
또 나아가 준공전 건축주 명의변경을 통해 건물과 토지 매매에 따른 소득세마저피해 나가고 있다. 실제 위의 김씨에게 매도한 원룸건축업자는 통상 2.8%(취득세2%+
등록세0.8%)에 해당하는 신축건물(500여㎡기준) 취등록세 730여만원을 내야 한다.
여기에 토지와 건물매매 차익 1억원에 대한 최고 50%의 양도소득세까지 포함하면 건축주 명의 변경을 통해 자그마치6000여만원을 탈세한 셈이 된다.
소득세법에서는 사용승인 전이라도 지붕과 기둥만 있더라도 건축물로서 양도소득세 과세 대상이지만 원룸 업자들은 이 같은 방식으로 서부신시가지 일대에서 행정기관과 세무당국의 손길을 교묘히 빠져 나가고 있다.
익명을 요구한 전주시 A건축사와 B세무사는“서부 신시가지 일대가 건축주 명의변경을 이용한 탈법과 탈세가 난무하면서 일부 원룸업자들의 배를 채워주는 불법과 탈세장소로 전락하고 있다”며“건전한 주거 문화와 무차별적 원룸 확산방지를 위해서라도 행정기관과 세무당국의 철저한 조사가 선행돼야 할 것”이라고 귀띔했다.
/박상일기자·psi5356@