정부, 전세보증보험 전세가율 90%까지만 허용

정부가 '빌라왕 사태' 등 전세사기에 대해 특별단속을 벌이고 있는 가운데 전세사기 예방 방안을 발표했다. 

2일 국토부는 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 마련했다. 임대인과 시세를 부풀려 전세사기에 가담하는 감정평가사에 대한 처벌 등을 강화하는 골자다. 

이번에 깡통전세 계약에 활용됐던 전세금 반환보증 제도도 손질했다. 또 원하는 곳에 긴급거처를 제공하고 저리 대환대출 상품을 신설하는 등 피해를 본 임차인에 대해서 지원을 확대했다.

우선 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 가입이 가능한 전세가율 기준을 100%에서 90%로 낮춘다. 

기존에는 매매가의 100%까지 보증가입을 허용해 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용되는 부작용이 없게끔 강화했다.

국토부는 건전한 전세계약에 대해서는 서민임차인 보증료 할인 대상(연소득 4000만원 이하→5000만원 이하)과 폭(50%→60%)을 확대한다.

계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간 부여하고, 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 2024년1월부터 적용·시행한다.

앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용(2월)하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 막는다.

전세가율 조정과 감정평가사의 시세 부풀리기 방지(감정평가 제한적 활용 등) 등 과제는 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증도 동일하게 적용한다.

임차인 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용(민임법 개정안 발의)한다. 공실은 등록후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 했다.

또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한한다. 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 오는 7월까지 마련할 예정이다.

국토부는 HUG의 안심전세앱을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인, 세금체납 등의 정보를 공개한다.

앱에서는 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보도 함께 공개된다. 우선 수도권(2월)부터 공개를 시작해 지방 광역시, 오피스텔(7월)까지 확대한다.

보증사고 이력 등 임대인 정보(2월)와 납세증명서 등 세금체납 정보도 7월 중 앱을 통해 확인할 수 있도록 한다.

앞으로는 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대(4월)하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영을 추진한다.

또 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지토록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용의 특약도 2월에 반영한다.

국토부는 중개사로 하여금 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 했다.

전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내토록 할 계획이다.

임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개, 사기의심 사례 조사, 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리한다.

국토부는 3월 중 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 2억4000만원까지 확대한다.

또 전세사기를 당해 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인도 기존 전세대출을 1~2%대 금리의 저리 대출로 대환할 수 있도록 한 상품을 5월 중 신설할 계획이다.

긴급거처를 수도권 공공임대 500가구 이상을 추가 확보(상반기)하고, 신속 입주, 수시 유지 보수 등 이용자 편의도 개선한다.

만약 불가피하게 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1억5000만원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주한다.

법률구조공단･변호사 협회 등과 협력해 법률상담 창구를 확대한다. 전세피해 지원센터의 역할 강화를 위해 HUG 인력지원을 검토하고, 업무지원 근거도 준비중이다.

임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 주택임대차보호법 개정도 2월 국회에 제출 할 계획이다.