Q. 1세대1주택 2년 보유했는데 비과세가 안된다고요?

A. 이번 시간에는 주택매도계약을 하고 잔금을 치루기전에 주택을 멸실한 경우 양도소득세를 알아보도록 하겠습니다.

주택의 멸실은 거주자가 자의로 멸실한 경우와 매매계약체결일 이후 매수자의 책임하에 멸실된 경우로 나눌수 있습니다.​

거주자가 스스로 매도한 경우?

이 경우는 주택의 양도가 아니고 나대지의 양도로 봅니다.

2. 매매계약체결일 이후 매수자의 요청으로, 매수자 책임하에 멸실된 경우?

매수자가 새로운 건물을 신축하기 위해서 매매계약후 잔금지급일 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙을 받아 공사착공등이 이루어지는 건축관행사례가 있는데, 이처럼 부동산 계약서 특약등을 넣어 매수자의 책임하에 건물을 멸실하게 되면 잔금치룰때 주택건물이 없더라도 주택부수토지로 보아 원칙적으로 비과세가 가능해집니다.

​ 여기서 중요한 것은 1세대1주택 비과세 요건인 2년 보유기간 산정입니다. 주택양도시기를 언제로 봐야할까요?

매매계약 체결후 계약금을 수령하고 잔금 청산전에 매수자의 요청으로 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 멸실한경우에는 계약일을 양도일로 보아 보유기간을 산정합니다. 따라서 취득시점부터 잔금치루는 시점까지는 2년이 지났다하더라도 그전에 주택이 멸실된 시점이 취득시점으로부터 2년이 안되면 1세대 1주택 비과세혜택을 받지 못하게 됩니다.

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우리세무회계 채현명세무사

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