허강무 전북대 공공인재학부 교수

부동산시장이 문재인정부의 도시재생 뉴딜정책에 대한 기대감으로 급등하고 있다. 이에 따라 정부는 참여정부시절의 부동산정책 실패를 교훈삼아 부동산정책을 조율중에 있다. 특히 부동산정책 가운데 박근혜정부가 추진한 분양가상한제 규제완화에 대한 재검토 여부는 시장의 관심사 중 하나이다.
분양가상한제는 2014년 12월 31일 「주택법」이 개정됨에 따라 공공택지에서 일반인에게 공급하는 공동주택에 대해서는 직접 분양가상한제 적용대상으로 규정하되, 민간택지에서 일반인에게 공급하는 공동주택에 대해서는 주택가격 상승 우려가 있는 등 시장여건에 따라 일정한 요건에 해당하는 경우에만 분양가상한제를 탄력적으로 적용하도록 하고, 민간택지에서 분양가상한제 적용 지역으로 지정되지 아니한 지역의 주택 중 수도권 지역에서 건설·공급되는 주택과 그 입주자로 선정된 지위에 대해서도 전매행위를 제한하면서 2015년 3월  「주택법 시행령」 개정을 통해 해당 전매행위 제한기간을 6개월로 정하여 사실상 민간택지에서는 분양가상한제 적용이 폐지되었다고 볼 수 있다.
분양가상한제 규제 완화는 2015년 이후 강남 3구 주택재건축구역 등 수도권 등의 민간택지에서 공급되는 신규분양주택에 대해 투기적 수요가 발생하여 가격 급등이 현실화되거나 우려되는 등의 문제점을 초래하였고, 이로 인해 내집 마련을 희망하는 무주택 가구 및 청년층의 주택 구입에 큰 어려움이 발생하여 주거환경 개선이 어려운 실정이다. 실제 분양가상한제가 폐지된 후 민간 아파트의 분양가격은 고공행진하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2017년 4월말 기준 전국 민간 아파트의 최근 1년간 평균 분양가격은 3.3㎡당 973만원으로 전년 동기대비 5.97% 상승하였다. 서울 지역은 3.3㎡당 2,100만원이고, 전북은 695만원을 육박하고 있는 실정이다.
박근혜정부는 분양가상한제를 전면적으로 적용하면 주택공급의 위축이나 품질저하 및 다양한 주거수요를 충족하지 못한다는 점과 인구 고령화 등으로 인해 상당기간 동안 주택가격이 상승하기 힘들 것이란 전망을 이유로 원칙적 폐지를 추진하였으나, 결국 이는 근시안적 대처였다고 볼 수 있다. 헌법 제35조 제3항은 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”고 규정함으로써 주택정책을 통한 쾌적한 주거생활의 보장을 국가의 의무로 선언하고 있고, 정부는 국민의 주거비 부담을 경감시킬 수 있는 다양한 주택정책을 마련하여 실시하고 있다. 분양가상한제는 40년의 역사를 가진 주택가격 안정화정책 중 정책효과가 입증된 가장 유효한 수단이다. 따라서 2014년 12월 31일에 개정된 「주택법」 이전처럼 분양가상한제는 적용 대상을 공공택지와 민간택지에 관계없이 일반인에게 공급되는 공동주택으로 확대하고, 이에 따라 민간택지를 분양가상한제 적용 지역으로 지정하거나 해제하는 근거를 삭제하는 방향으로 입법정책을 추진하여 부동산시장의 안정화를 도모할 필요가 있다.
물론 일각에서는 전면적인 분양가상한제 시행은 민간부문 주택건설?공급의 과도한 위축 등의 부작용을 유발할 수 있다는 우려를 제기하고 있으며, 주택건설업계 등도 현재의 주택시장 과열은 일부 지역에서의 국지적인 현상임에도 분양가상한제 적용을 확대하는 것은 주택 및 건설경기 침체, 주택시장 불안정성 증가 및 주택 품질저하 등을 초래할 수 있다는 사유로 분양가상한제 부활을 반대하는 의견도 상존한다.
그러나 국민의 주거안정이라는 목적달성을 위해 재산권 침해적인 대규모 택지개발의 토지수용권 발동, 선분양제, 각종 인허가의제 등 절차의 간소화, 국민주택기금지원, 세제감면 등 다양한 수단을 제도화하고 있고, 분양가상한제도 마찬가지 수단이다. 따라서 주택건설사업자는 각종 특례와 지원에 비례하여 분양가상한제 같은 일정한 의무를 수인하는 것은 당연하다. 다만 ‘분양가상한제’라는 용어가 가격통제로 오인될 수 있다는 측면에서 ‘표준분양가제’ 또는 ‘공정분양가제’로의 명칭변경도 검토할만하다.

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