부동산 전문 마케팅 기업, (주) 가함 김경희 부사장

“투자수익이 높은 아파트를 찾으려면 어떻게 해야 할까?”
내재가치가 높아 3년 이후 매도시점에 가치가 실제가격으로 변할 수 있는 아파트를 찾는 안목(인사이트)이 있어야 한다.

여름이 성큼 다가오면서 수도권 주택시장은 서울 대부분 재건축 및 재개발시장이 반등세로 돌아서고 있다. 대선이 가까워질수록 매수세가 강해지고 있는 경향도 보이고 있다.

우리지역시장은 어떠한가?
2017년 아파트시장에서 모멘텀은 직주근접, 학주근접이라는 명확함을 가지고 매수가 이어졌었다.  이때 본인이 투자하려는 지역 및 대상 아파트값 과거 추세를 분석하고 모멘텀(상승동력)이 얼마나 강한지를 체크해야 한다. 그리고 부동산의 가장 핵심인 임장활동을 통해 검증 해야 한다. 개발하는 지역은 직주근접에서는 교통이 편리해 뛰어날 수 있으나 학교는 새로 개설되는 문제 때문에 학주근접에서는 다소 낮다는 평가를 받을 수 있지만, 향후 기대가치는 주목할만할 것이다.

그렇다면 이번에는 전주 북부권 신도시의 히스토리를 살펴보자.

전주 북부권역 신도시의 개발의 서막은 전주·완주 혁신도시다.
전주완주·혁신도시의 경우 2006년 11월 택지개발예정지구 지정고시를 시점으로 2015년 12월 공공기관 지방이전을 완료했다. 인구 약 10,000세대 계획으로 14개 블록에서 아파트를 분양(민간,임대)했다.
혁신도시의 아파트 가격은 2억7,250만원(H, J사의 2014년 3,4월 분양가격 약 2억3,940만원)에서 현재 프리미엄은 약 3,000만원 형성되었다. 분양가 대비 약 13.8% 상승했다. 3년 동안 약 3,000만원의 분양가격 대비 프리미엄이 형성된 것이다. 신규 분양하는 아파트의 집값은 현재로써 높은 가격 때문에 부담될 수 있지만 미래가치 측면에서 바라본다면 다른 부동산에 비해 아파트 신규 분양은 안전한 투자처로 볼 수 있다. 혁신도시의 아파트 평균 시세(전용84㎡기준)는 대략 2억7천만원대 수준이다.

혁신도시와 인접한 만성도시를 살펴보자.
만성도시 개발의 경우 혁신도시의 지방공공기관 이전의 개발과 같은 맥락으로 법조타운 형성으로 지방법원의 이전이 가장 큰 핵심이다. 지방법원은 2019년 8월 신축예정으로 법원의 이전과 동시에 만성도시는 혁신도시처럼 성장할 가능성이 크다고 예상한다.
2011년 12월 변경인가 고시를 시점으로 2013년 11월 조성, 착공에 들어갔다. 평균 분양가격은 2억7천만원(전용84기준) 수준이다.
처음 법조타운 개발계획에 따른 높은 청약 경쟁률을 형성했으나 마지막 분양한 C사의 경우 청약 미달사태가 발생했다. 그러나 만성지구 마지막 민간 분양이라는 점에서 수요가 마지막에 몰리면서 계약은 중거리 레이스를 하듯이 100% 완료되었다.

앞으로 만성지구는 법조타운이 조성되고 혁신도시와 바로 인접해 있어 혁신도시와 연계한 시너즈 효과로 북부권 지역발전에 큰 호재가 될 것으로 예상된다.

전주시 북부권의 개발의 가속도를 붙는 계기는 35사단 이전에 따른 에코시티의 개발이다.
2005년 35사단 부지활용방안에 대한 공개토론회를 기점으로 2014년 11월 공사 착공에 들어갔다. 2015년 10월 처음 아파트 분양을 시점으로 현재는 아파트 평균 분양가격의 경우 2억 8천만원(전용84㎡기준)수준이다.

혁신도시, 만성지구, 에코시티의 공통점은 무엇일까?
처음으로 이 3곳이 분양할 때 적정분양가 고 분양가에 대한 논란이 얼마나 뜨거웠던가?

북전주 개발의 시점인 혁신도시의 분양 당시 들었던 생각은 비싸다는게 일반론적인 의견 이였을 것이다. 하지만 지금 개발하고 있는 지역의 분양가격을 보면 어떠한가?
이번에 분양한 효천에 한 건설사의 분양가만 해도 900만원대를 훌쩍 넘어섰다.
이는 입주 후 안정기에 들어선 아파트는 신규 분양가격을 쫒아가고 있다는 것을 도출해낼 수 있다. 결과적으로 미미하지만 아파트 GAP투자를 경험하며, 좋은 성과를 낼수있다는 것이다.

그렇다면 앞으로 전주 북부권 신도시 비전은 어떠한가?

전주의 북부권역의 개발은 전주완주혁신도시, 만성도시, 에코시티 3곳 형성을 기점으로 인근지역이 개발될 것이라 예상된다. 개발지역 인근지역은 항상 후광효과를 받게 된다.
현재 에코시티의 경우 첫 입주를 앞두고 있다. 첫 입주를 시작으로 기반시설의 확충과 상업시설의 개발이 본격적으로 시작될 예정이다.

이러한 맥락으로 볼 때 전주시 북부권역은 송천동을 중심으로 인접한 반월동, 고랑동, 여의동을 중심으로 성장해갈 가능성이 높다고 볼 수 있다.
반월동, 고랑동, 여의동은 북부권역 신도시 혁신도시, 만성지구, 에코시티 삼각지점안에 포함되어있으며 에코시티에서 혁신도시, 만성지구로 이동하는 교통의 역할을 하는 곳이기 때문이다. 향후 완주군과의 통합정책이 시행된다면 더 큰 비젼을 가진 기대가치도 있을 것이다.

많은 분들이 아파트를 지금 사도 괜찮을까요? 라면 질문을 던진다. 부동산 개미투자자들이 물어보는 심리는 과연 무엇일까?
가격이 내려가면 더 내려갈까바 못사고, 오르면 너무 올랐다고 못사는, 지극히 객관적이지 않은 투자이론을 가졌기 때문이다. 이런 근시안적인 안목이 항상 망설임과 불안감을 주지 만 대선 후 다가오는 주택시장은 어둠이 터널에서 벗어나고 있다는 것이다.