김경희 부동산 마케팅 전문기업 가함 부사장

“공급과잉 사태“ ”입주대란“ 요즘 부동산 관련 기사에서 쉽게 접할 수 있는 단어이다.
닥터아파트 조사에 따르면 올해 전국 입주예정 아파트는 총 629곳, 38만2,741가구로 집계됐다. 이전 최대기록인 2008년 보다 19.4%, 지난해 보다 32.6% 늘어난 물량이다.
이달부터 대규모 입주가 시작된다. 5월까지 3개월 간 전국 입주 예정 아파트는 지난해 같은 기간과 비교해 20.6% 증가한 6만6,442가구로 예상된다.
지역별로는 수도권 1만7638가구, 지방 4만8804가구가 각각 입주하는 것으로 조사됐다.
전국에 아파트 공급량이 많아 질 것이라는 연이은 기사에 아파트 시장에 대해 낙담하는 분위기로 흘러가는 추세이다.
이런 불안전한 시장의 추세에서 틈새상품은 무엇일까?
노후가 불안한 장년층과 저금리 기조로 투자처를 찾지 못한 자금이 수익형 부동산 투자에 편중되고 있다고 한다.
최근 상가 투자자들의 성향을 보면 단기 투자는 크게 줄고 안정성을 추구하는 장기 투자로 분위기가 전환되고 있다. 부동산을 투자하는 투자성향이 까다로워지고 과거에 비해 부동산에 대한 전문지식들이 늘어났다고는 하나 수익형 부동산에 투자하기 위해서는 앞서 몇 가지 체크할 기본사항이 있다.
첫째, 접근성-접근이 용이한 수익형 상가인가?
상가는 사람들이 쉽게 찾을 수 있고 갈수 있는 곳에 있어야 한다. 특별한 경우를 제외하고 접근이 편한 상가를 사람들은 주로 이용한다. 근처에 버스정류장, 횡단보도, 상가의 출입구 크기, 주차시설의 유무는 고객들의 접근성을 구성하는 요인에 해당한다. 
둘째, 편의성-이용하기 편리하고 편의시설이 있는 수익형 상가인가?
입지의 좋고 나쁨은 결국 고객들에 의해 판가름 난다. 고객의 입장에서 쉽게 찾아올 수 있는지에 따라 좋은 상가의 기준이 된다. 누구나 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 상가로 발길은 돌리게 되어있다. 은행인근, 대형 유통시설 인근, 영화관, 관공서, 유명프랜차이즈(스타벅스, 맥도날드) 등이 인근에 있는 곳은 유동인구가 많고 접근이 용이한 상권형성으로 편의성 측면에서 좋은 수익형 부동산이라고 할 수 있다.
셋째, 사거리-코너에 있는 수익형 상가있는 상가인가?
사거리 코너 상가는 주택지 상권이든 상업시설 상권이든 그 상권에서 최고의 자리로 볼 수 있다. 고객의 시선이 집중되는 곳으로 어떤 업종이든 상권의 특성에 정반대인 것만 제외하고는 수익형 부동산으로 성공가능성이 매우 높다고 볼 수 있다.
가수 서태지와 아이들로 유명한 양현석은 부동산투자에 높은 평가를 받고 있다.
한 인터뷰에서 상가를 고르는 첫 번째로“도로면을 접한 모퉁이상가를 첫 번째로 꼽았다고 한다”단순하지만, 의미있는 투자의 잣대라 할수 있다.
수익형 상가를 투자하기에 앞서 안목을 기르기 위해서는 평소 내가 걷는 길거리의 사거리 코너 상권을 눈여겨 볼 필요가 있다고 본다.
넷째, 아파트 밀집지역- 대규모 아파트 단지가 형성된 중심상에 부합되는가?
대규모 아파트단지 중심상권의 상가는 우량상가가 될 가능성이 높다. 대규모 아파트단지인 만큼 유동인구가 소규모 단지와 비교했을 때 훨씬 더 높고 배후수요층이 풍부해 상권형성에 중요한 요소로 작용할 수 있다.
우리가 살고 있는 지역을 보자.
대규모 아파트 단지를 본다면 혁신도시, 만성도시, 에코시티 등이 있다. 이러한 곳의 중심상권은 우량상가가 될 가능성이 높다고 보여 진다. 물론 새로운 도시는 3-4년간의 활성화 시간이 필요하다는 인내심이 필요하지만, 활성화가 되면 높은 가격선에 저항감도 만만치 않기에 한발앞선 투자는 중요한 선점의 포인트로 작용될 것이다.
그렇다면 대규모 아파트 단지가 형성된 중심상권의 상가라면 다 좋은 것일까?
필자의 견해로는 그 중에서도 전체 면적에 비해 상업용 부지의 면적이 적은 개발지역이라면 안성맞춤이라고 생각한다. 상업지의 비율이 높을수록 그만큼 상권의 경쟁력이 떨어지기 때문이다. 즉 수익형상가의  가치는 희소성이라는 측면과 비례하고, 희소성은 가격이라는 측면에 비례하기 때문이다.
필자가 전주에서 이러한 곳으로 주목한 곳은 송천동 에코시티중심상권지역이다.
에코시티는 주거면적에 비해 상업용부지가 차지하는 비율이 낮고 주변에 주목할 만한 상권이 없다. 더구나 전주시 덕진구의 경우 이렇다 할만한 집약적상권이 취약한편이다
“에코시티는 전체 대지의 면적(1,999,890㎡)중 상업용 면적(63,286㎡)가 차지하는 비율이 약 3% 이다. 에코시티 입주 세대 수는 약 14,000세대(예상인구 50,000명)이며 상업용 부동산 약 60필지“ 이러한 측면에서 바라본다면 희소성이 있다고 볼 수 있다.
상업용 부동산의 투자안목을 위해 우리가 평소 걸으면서 그냥 지나치는 상가를 눈 여겨 보자! 저금리 시대에서 안정적인 5%대의 수익형상가라면 요즘같은 불황시대에 괜찮은 투자처가 아닌가?
천리 길도 한 걸음부터 라는 말처럼 평소 주위에 개발되는 상가를 주의 깊게 관찰하며 우량상가를 고르는 안목을 높여보자. 잠재력이 무서운 것은 실현가능성을 높이기 때문이다.
투자성공의 큰 원칙에는 생활의 습관화라는 명제가 따른다. 우리는 이런 잠재적 투자습관을 습득하므로써, 스쳐지나가며 보았던 건물에 주인이 되어있는 자신의 모습을 보고 놀라게 될 것이다.