우리세무회계 대표세무사 김봉영

부동산을 처분하고 양도소득세 신고를 하지 않는 분들이 가끔 있다. 하지만 부동산 소유권이전등기가 완료되면 등기소에서 국세청으로 명의변경자료가 전달되므로 부동산을 처분했다면 양도소득세 비과세 거래일지라도 처분일이 속하는 달의 2달 말일까지 양도소득세 예정신고를 하고 납부하는 것이 좋다. 이 기한을 넘겨 신고?납부하는 경우 비과세가 아닌 경우 의무불이행에 대한 가산세를 추가로 납부할 수 있다. 또한, 2007년 이후에는 개인이 부동산 등을 사고팔면서 얻은 실제이익을 기준으로 양도소득세를 신고?납부하는 실거래가 과세제도가 전면적으로 시행되면서 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용과 양도비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세 부담이 따른다.
특히, 2016년 2월 17일 이후 지출하는 경우에는 신용카드, 현금영수증, 세금계산서(계산서)등의 법적증빙을 수취?보관하여야만 공제받을 수 있다. 예를 들어 김철수씨가 사업상 투자자금이 필요하여 분양받은 아파트(분양가액 2억, 제세공과금 1천만 원, 보유기간 2년 이상 3년 미만)를 2016년 10월 3억 원에 급히 매매하고 양도소득세를 신고하는 경우 1,578만원을 2개월 이내에 신고납부하면 되나, 이 이외에 추가로 입주 시 설치한 새시비용 3백만 원에 대한 증빙이 없다면 이 비용을 인정받지 못하고 이 금액의 상당세액 72만원을 추가 부담해야 한다.
따라서 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 매매계약서뿐만 아니라 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 하자. 양도소득세 신고 시 비용으로 인정받아 세 부담을 줄일 수 있는 증빙에는 어떤 것이 있을까?
먼저, 양도하는 부동산 취득 시 지출하는 비용으로는 취등록세가 대표적이다. 만약 그 영수증이 없다면 가까운 동사무소에 가면 해당 부동산에 대한 지방세 세목별 과세증명서를 발급받아 비용으로 인정받을 수 있다. 이외 부동산 중개수수료, 인지대, 국민주택채권 매각손실, 법무사수수료 등의 영수증을 챙겨보자.
두 번째로는, 취득 후 지출한 비용으로서 양도소득세 신고 시 인정받을 수 있는 금액에는 개량?확장?증설 등의 비용으로서 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 대체로 공제 가능하다. 그러나 벽지?장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없다.
마지막으로 양도 시 지출하는 비용으로서 매각 시 부동산중개수수료, 양도세신고서 작성비용 등을 공제 받을 수 있다.
다시 한 번 정리하면 양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고, 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해두는 것이 좋다.
양도소득세 세율은 5단계 누진세율이다. 최소 6%부터 38%까지다. 여기에 지방소득세까지 더하면 6.6% 부터 41.8%까지이다. 100만원을 비용으로 인정받을 경우 최대 41만 8천원의 추가부담을 막을 수 있다. 절세의 첫걸음은 거래증빙 챙기기에서부터 시작함을 명심하자.